בכמה כסף לקנות בית?

כאשר אתם מגיעים להחלטה כי ברצונכם לרכוש דירה, נשאלת השאלה איזה דירה לקנות? מה התקציב שנוכל להרשות לעצמנו?

בשונה מרוב המוצרים האחרים אותם אנו רוכשים לפי סכום הכסף העומד לרשותנו,

ברכישת נכס החישוב הינו מורכב יותר מכיוון שברוב המקרים מלבד ההון העצמי שלנו אנחנו משתמשים גם במשכנתא, ואת החזר המשכנתא צריך לשלם מידי חודש למשך שנים רבות.

בהתאם לכך הנושא מצריך בדיקה מעמיקה של מספר פרמטרים המשפיעים על ההחלטה,

 כאן נתעסק ב-2 פרמטרים עיקריים:

• הון עצמי

• יכולת ההחזר של הלווים לאורך זמן.

חשוב: יש לשים לב לא רק להכנסות הנוכחיות אלא לקחת בחשבון עד כמה שאפשר שינויים משפחתיים במידה ורוצים להרחיב את המשפחה בשנים הקרובות, שינויים ברמת השכר במקום העבודה, צפי לכספים עתידיים שיאפשרו פירעון חלקי של המשכנתא, הלוואות/התחייבויות נוספות, הוצאות חודשיות וכמובן תכנון והתנהלות פיננסית כוללת.

נתחיל בהון העצמי – אז כמה הון עצמי צריך בשביל לרכוש נכס?

בהתאם לתקנות בנק ישראל אחוזי המימון המקסימליים בהלוואות משכנתא לנכס ראשון הינם עד 75% מערך הנכס ( כלומר לנכס בשווי מיליון ש"ח נצטרך הון עצמי של 250,000 ש"ח לפחות)

בנוגע לנכס חליפי ניתן לקבל עד 70% מימון מערך הנכס (דהיינו לנכס בשווי מיליון ש"ח נצטרך להביא הון עצמי על סך: 300,000 ש"ח לפחות)

לנכס שני ומעלה (דירות להשקעה) ניתן לקבל מהבנק מימון של עד 50% מערך הנכס (לנכס בשווי מיליון ש"ח נצטרך הון עצמי של 500,000  ש"ח לפחות)

מי שיש לו כבר נכס בבעלותו יכול למשכן את הנכס תמורת הלוואת משכנתה משלימה על מנת לרכוש נכס נוסף,

או לחלופין לבצע גרירת משכנתה במידה וקיימת משכנתה על הנכס.

יכולת החזר:

יכולת החזר = מה גובה ההחזר החודשי שאנו יכולים לעמוד בו לצורך התשלום החודשי של המשכנתא לאורך השנים.

ברוב המוחלט של המקרים הבנקים נוהגים "לבטח" את ההחזר הנ"ל על ידי כך שמוודאים לפני אישור המשכנתא כי תשלום ההחזר החודשי הצפוי לא יעלה על 33% מההכנסות החודשיות הפנויות.

לדוגמא:

במידה וההכנסה החודשית הפנויה שלנו עומדת על 15,000 ש"ח

הבנקים יכוונו למשכנתא עם החזר חודשי צפוי בסביבות ה4,900 ש"ח.

לסיכום:

חשוב לזכור כי יש לעמוד ב2 הפרמטרים יחד ולא רק באחד מהם.

לדוגמא:

זוג עם הכנסה של 10,000 ש"ח

במידה ויש ברשותו הון עצמי של 300,000 ש"ח ומעוניינים לרכוש דירה במחיר: 1,000,000 ש"ח

מבחינת ההון העצמי הם עומדים בתנאים ויצטרכו משכנתא על סך: 700,000 ש"ח

במידה ולאחר פריסה ל30 שנים (המקסימום במשכנתאות) סכום ההחזר החודשי הצפוי יעמוד על 4,500 ש"ח כלומר מעל ל33% מההכנסות החודשיות הפנויות הבנק לא בהכרח יאשר משכנתא כזו.

גם במידה וההחזר החודשי הוא גבולי מומלץ לבחון אופציה של חיפוש נכס זול יותר ובכך לבקש משכנתא נמוכה יותר בעלת החזר חודשי מתאים.

כמובן גם במקרה ההפוך הדבר תקף.

זאת אומרת במידה וזוג בעל הכנסה מספקת לטובת ההחזר החודשי אך ללא הון עצמי תואם את תנאי הבנק בעסקה הבנק לא יאשר את המשכנתהץ

לדוגמא:

זוג עם הכנסה של 20,000 ש"ח

מצאו נכס במחיר: 1,000,000 ש"ח אך יש ברשותם הון עצמי של 200,000 ש"ח בלבד.

לא עומד בתנאים שקבע בנק ישראל ולכן יצטרכו ככל הנראה לאתר נכס שלא עולה פי 5 מההון העצמי העומד לרשותם.

                                               מחבר המאמר – רועי נחום.